Immobilien

Verkaufen Sie eine Immobilie aus dem Privatvermögen, bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Innerhalb dieser Frist ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, es sei denn, Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt. Wir prüfen, ob und ab wann ein Verkauf für Sie steuerfrei ist, und rechnen die Folgen vorab durch.

Verkaufen Sie innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte, wertet die Finanzverwaltung das nach der von der Rechtsprechung entwickelten Drei-Objekt-Grenze regelmäßig als gewerblichen Grundstückshandel (§ 15 EStG). Die Folgen sind erheblich: Gewerbesteuer, Wegfall der Steuerfreiheit nach § 23 EStG und Bilanzierungspflicht. Die Grenze ist von Ausnahmen und Einzelheiten geprägt, wir bewerten Ihre Vorhaben vorab, damit ein Verkauf nicht ungewollt gewerblich wird.

Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Bei der Vermietung an Unternehmer, die selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, können Sie zur Umsatzsteuerpflicht optieren (§ 9 UStG) und im Gegenzug die Vorsteuer aus Bau- und Erhaltungskosten ziehen. Ändert sich die Nutzung später, ist der Vorsteuerabzug über einen Zeitraum von zehn Jahren zu berichtigen (§ 15a UStG). Ob sich die Option für Sie rechnet, hängt von den Investitionen und den Mietern ab, das rechnen wir durch.

Gesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, können ihren Gewerbeertrag über die erweiterte Kürzung praktisch von der Gewerbesteuer freistellen (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Der Haken liegt im Wort „ausschließlich": Schon kleine schädliche Nebentätigkeiten, etwa die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder der Verkauf von Strom aus einer Photovoltaikanlage, können die Kürzung für den gesamten Betrieb kosten. Wir prüfen Ihre Tätigkeiten auf solche Fallstricke und richten die Struktur so ein, dass die Kürzung erhalten bleibt.

Beim Kauf eines Grundstücks fällt Grunderwerbsteuer an; den Steuersatz legen die Länder fest, in Nordrhein-Westfalen sind es aktuell 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei Immobilien in Gesellschaften kann statt des Grundstücks der Gesellschaftsanteil übertragen werden (Share Deal); ob und wann dabei Grunderwerbsteuer anfällt, richtet sich nach besonderen Regeln (§ 1 Abs. 2a und 2b GrEStG). Das ist ein Feld mit vielen Fallstricken, wir sehen es uns vor einem Kauf gemeinsam an.